資金計画｜住宅ローンの考え方

失敗しない住宅購入の資金計画とは

住宅購入や家づくりでは、数千万円〜数億円という大きなお金が動きます。
その大きなお金をどのように調達し、どのように払っていくか、そこで必要不可欠なのが資金計画です。
資金計画の目的は「家を買うため」だけでなく、買った家で暮らしながら、
自分や家族が描くライフプランを実現することです。

資金計画のステップ

住宅購入の総予算を把握する

はじめに、総予算を把握することが大切です。
総予算は自己資金とローン借入可能額の合計で決まります。
返済できる金額を年収と返済可能額の両方から計算し、年間返済額を調べましょう。
年収に対する年間返済額÷12ヶ月にして毎月返済額を決定し、各金融機関が出している100万円あたりの毎月返済額を参考に、ローン借入可能額を算出します。
これに自己資金を足したものが総予算です。

金利の違いを理解する

「住宅ローンは金利が低いほうがオトク」と考える方は多いと思われますが、金利が低いローンは、「変動型」や「固定期間選択型」など、返済中に金利や返済額が上がる可能性がありますので注意が必要です。
一方、最初の金利は高めだが、最後まで金利や返済額が一定の「全期間固定型」タイプもあり、金利タイプの選択によって毎月の支払額や完済までの返済プランに変動があることを十分に理解したうえで選択しなければいけません。

返済計画、維持費の把握

住宅ローンを借りる際に必ず考えるのが返済計画。
しかし、その当時思っていた返済プランと実際に返済が始まってからでは思い描いていたことと違うことも多々あります。
生活環境や仕事の変化など人生において変化が起きることで返済が苦しくなることも。
今後のライフプランと一緒に考えて返済プランを考えなければいけないのです。
同時に、返済だけでなく家を維持していく費用も重要です。
家は経年劣化をするものなのでメンテナンス等で必ず毎年なにかしらで支払うものが出てきます。
それがいつ頃にどういったものが発生するのかも同時にプランとして考えなければ、返済+維持費で想定以上のお金がかかることも。十分に注意が必要です。

資金計画のポイント

資金計画のポイント①

「自己資金は総費用の20％程度が理想的」

住宅ローンによっては建築費の90％まで融資してくれるものや、頭金なしで借りられるものもあります。ただ、借入額が増えると毎月の返済額も増加します。家計への負担を減らすためにも、自己資金はできるだけ多く用意しましょう。最大1,500万円まで非課税となる住宅資金贈与の非課税枠や、2,500万円までなら親からの住宅取得の資金援助が非課税となる「相続時清算課税制度」を利用して自己資金を増やすのもよいでしょう。万一の生活費や修繕費などを手元に残しておくことも大切です。

資金計画のポイント②

「毎月返済額とボーナス時加算額の決定」

住宅ローンの返済は、30年前後と長期で支払うケースが多いため、今だけでなく将来の家計プランも考えて返済額を決めましょう。将来の家計プランは教育費がポイントです。家を買った後の住居費を今より増やせるか、または今より減らしてその分生活費や教育費の貯蓄に回すのか考えましょう。なお、マンションは家を買った後、管理費や修繕積立金がかかるため、毎月返済額は、住居費から2万円程度を引いた金額とみましょう。また、マンション、一戸建てともに、固定資産税・都市計画税が毎年かかることも抑えておきましょう。

資金計画のポイント③

「返済期間は定年までの年数を基準に決定」

退職金の金額や年金制度が不透明な現状、定年退職以降も住宅ローン返済が続くと、老後の生活に不安が残ります。このため、住宅ローンは定年退職までに完済するのが理想です。ただし、返済期間を短くすると、毎月返済額は高くなります（下図参照）。返済期間は1年単位で設定できるため、返済可能な範囲で短くすると良いでしょう。また、将来収入が増えたり支出が減ったりする見込みがある場合、最初は返済期間を長くして返済途中で繰り上げ返済を行い、返済期間を短くする方法を検討すると良いでしょう。